2020년 8월 12일 이후 분양권의 주택 수 포함: 정책 변화와 생애최초 주택 구매 혜택 영향

분양권의 주택 수 포함 여부는 2020년 8월 12일을 기점으로 중요한 변화를 겪었습니다. 이러한 변화는 부동산 시장의 안정과 투기 억제를 목표로 한 정부의 정책에 따라 이루어졌습니다.

1. 분양권의 주택 수 포함 배경

@ 부동산 시장의 과열과 투기 수요 증가
2010년대 후반, 국내 부동산 시장은 지속적인 가격 상승과 함께 과열 양상을 보였습니다. 특히, 분양권 거래를 통한 시세 차익을 노리는 투기 수요가 급증하였으며, 이는 부동산 시장의 불안을 가중시키는 요인으로 작용하였습니다.

@ 분양권의 특성과 투기 수단으로의 활용
분양권은 아직 준공되지 않은 주택에 대한 권리를 의미하며, 초기 투자금만으로도 거래가 가능하다는 특징이 있습니다. 이러한 특성 때문에 적은 자본으로도 시세 차익을 노리는 투기 수단으로 활용되었으며, 다수의 분양권을 보유하면서도 세제 혜택을 받는 사례가 발생하였습니다.

2. 정책 변화의 경과

@ 2020년 7월 10일: 부동산 대책 발표
정부는 부동산 시장의 안정을 위해 2020년 7월 10일에 부동산 대책을 발표하였습니다. 이 대책에서는 분양권을 주택 수에 포함시키는 방안이 제시되었으며, 이를 통해 분양권을 이용한 투기 수요를 억제하고자 하였습니다.

@ 2020년 8월 12일: 지방세법 시행령 개정
이후 2020년 8월 12일에 지방세법 시행령이 개정되었으며, 이에 따라 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함되게 되었습니다. 이는 취득세 부과 시 주택 수 산정에 변화를 주어 다주택자에 대한 세 부담을 증가시키는 효과를 가져왔습니다.

@ 2021년 1월 1일: 소득세법 시행령 개정
또한, 2021년 1월 1일부터는 소득세법 시행령의 개정을 통해 분양권이 양도소득세 부과 시 주택 수에 포함되게 되었습니다. 이는 분양권을 통한 시세 차익에 대한 과세를 강화하여 투기 수요를 억제하려는 목적이었습니다.

3. 정책 변화의 주요 내용

@ 취득세 측면
- 2020년 8월 12일 이전 취득한 분양권: 주택 수에 포함되지 않으며, 해당 분양권을 통한 주택 취득 시 일반 세율의 취득세가 부과됩니다.
- 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권: 주택 수에 포함되어 다주택자의 경우 중과세율이 적용됩니다. 예를 들어, 조정대상지역에서 2주택자는 8%, 3주택 이상은 12%의 취득세율이 적용됩니다.

@ 양도소득세 측면
- 2021년 1월 1일 이전 취득한 분양권: 주택 수에 포함되지 않으며, 분양권 자체의 양도에 대해서는 별도의 세율이 적용됩니다.
- 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권: 주택 수에 포함되어 다주택자의 경우 중과세율이 적용되며, 분양권 양도 시에도 높은 세율이 부과됩니다.

4. 정책 변화의 영향

@ 투기 수요 억제
분양권을 주택 수에 포함시킴으로써 다주택자에 대한 세 부담이 증가하였으며, 이를 통해 분양권을 통한 투기 수요가 감소하는 효과를 가져왔습니다.

@ 실수요자 보호
투기 수요의 감소는 실수요자들이 보다 안정적으로 주택을 구입할 수 있는 환경을 조성하는 데 기여하였습니다.


이와 같은 배경으로 2020년 8월 12일을 기점으로 분양권의 주택 수 포함 여부에 대한 정책이 변경되었습니다. 이는 부동산 시장의 안정과 투기 수요 억제를 위한 정부 노력의 일환으로, 분양권의 취득 시점에 따라 주택 수 포함 여부와 이에 따른 세제 혜택 또는 부담이 달라지는 중요한 기준이 되었습니다.

그렇다면 분양권이 주택 수에 포함되는 기준과 함께, 생애최초 주택 구매 혜택에 어떤 영향을 미치는지 자세히 살펴보겠습니다.

<분양권의 주택 수 포함 기준>

@ 2020년 8월 12일 이전 취득한 분양권
- 주택 수 포함 여부: 이전에 취득한 분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다.
- 적용 대상: 2020년 8월 11일까지 매매계약을 체결한 분양권.

@ 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권
- 주택 수 포함 여부: 이후에 취득한 분양권은 주택 수에 포함됩니다.
- 적용 대상: 2020년 8월 12일 이후 매매계약을 체결한 분양권.

** 참고: 매매계약 체결일이 기준이므로, 계약일을 정확히 확인하는 것이 중요합니다.

<생애최초 주택 구매 혜택과 분양권>

@ 생애최초 주택 구매 혜택의 기본 요건
- 무주택자: 과거에 주택을 소유한 적이 없어야 합니다.
- 주택 수 포함 기준: 분양권이 주택 수에 포함되는지 여부에 따라 혜택 적용 가능성이 달라집니다.

@ 분양권 보유 이력과 생애최초 혜택
- 2020년 8월 12일 이전 분양권 취득 및 매도: 이 기간에 취득한 분양권은 주택 수에 포함되지 않으므로, 해당 분양권을 매도한 이력이 있더라도 생애최초 혜택을 받을 수 있습니다.
- 2020년 8월 12일 이후 분양권 취득: 이후에 취득한 분양권은 주택 수에 포함되므로, 생애최초 혜택 대상에서 제외될 수 있습니다.

** 주의사항: 분양권의 취득 및 매도 시점에 따라 혜택 적용 여부가 달라지므로, 정확한 계약일과 관련 법령을 확인해야 합니다.


***주택 수 포함 기준 관련 법령***
지방세법 시행령: 2020년 8월 12일 개정되어 분양권의 주택 수 포함 기준이 명시되어 있습니다.