매매와 전세 계약이 동시에 이루어지는 경우 진행 방법과 유의할 점

1. 확정일자 및 전입신고 진행 방법

확정일자와 전입신고는 잔금일 이후 매수인이 등기부상 소유권을 이전받은 후 진행하는 것이 안전합니다.

@ 전입신고 및 확정일자 처리 가능 시점

전세 계약서를 작성한 당일(잔금일)에도 처리 가능하지만, 매수인의 소유권 이전 등기가 완료된 후에 하는 것이 원칙적으로 안전합니다. 매도인이 아직 등기부상 소유자인 상태에서 확정일자를 받으면, 매매가 무효가 될 경우 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 전입신고는 소유권 이전 등기 후 즉시 진행하는 것이 안전합니다.

@ 매수자 계약서를 바로 가져갔을 때 당일 확정일자 및 전입신고 가능 여부

- 확정일자: 계약서를 작성한 날 바로 가능하지만, 등기부 등본상 소유권이 이전되기 전에 확정일자를 받으면 법적 보호에 한계가 있을 수 있습니다.

- 전입신고: 주소지 기준의 주민센터(동사무소)에서 즉시 가능하나, 등기부 등본상 소유주가 변경되었는지 확인 후 하는 것이 원칙입니다.


2. 보증보험 가입 시점

보증보험(전세보증보험)은 일반적으로 전세계약 체결 후 즉시 진행해야 합니다.

***보증보험 가입 절차***

전세계약 체결 -> 보증보험 신청(보험사에 계약서 제출) -> 보험사 심사(등기부등본 확인) -> 보증료 납부 후 가입 완료

##주의점##

매도인이 소유권을 유지한 상태에서 보증보험 가입이 어려울 수 있으므로, 소유권 이전 등기가 완료된 후에 진행하는 것이 가장 안전합니다. 일부 보증보험사는 소유권 이전 전에도 보증 가입이 가능하지만, 매도인과 매수인이 모두 동의해야 하며, 보증사별로 정책이 다를 수 있으므로 미리 확인이 필요합니다.


3. 특약 사항(근저당 말소 및 추가 권리변동 금지)

근저당 말소: 잔금일 전까지 기존 근저당을 반드시 말소해야 합니다.

추가적인 권리변동 방지: "잔금일까지 추가적인 근저당 설정, 가등기, 가압류 등 일체의 권리변동을 하지 않는다"는 특약을 추가하는 것이 좋습니다. 등기부등본을 수시로 확인하여 변동 사항이 없는지 점검해야 합니다.


<최적의 진행 방법>

@ 매도인과 매매 계약 체결 → 잔금 지급 → 근저당 말소 확인

@ 매수인과 전세 계약 체결 → 보증보험 가입(소유권 이전 후 신청이 가장 안전)

@  매수인 명의로 소유권 이전 등기 완료

@ 매수인이 전입신고 및 확정일자 신청(잔금일 당일 가능하나, 소유권 이전 후가 안전함)