임차권등기명령 후 명도 및 전세금 반환 소송 절차

임차권등기명령 후 명도 및 전세금 반환 소송 절차 총정리

전세 보증금을 돌려받지 못해 고민이신가요?
임대인이 보증금을 반환하지 않거나 협박을 한다면 어떻게 대응해야 할까요?
이 글에서는 임차권등기명령, 명도 시점, 전세금 반환 소송 절차를 체계적으로 정리해드립니다.

<이 글에서 다루는 내용>

- 임차권등기명령이란? (대항력과 우선변제권 유지)
-  명도(이사)는 언제 해야 할까?
-  전세금 반환 소송 진행 시점 (임차권등기와 관계)
- 임대인이 보증금을 미루거나 협박할 때 대처법
- 강제집행 절차 및 전세금 돌려받는 방법


1. 임차권등기명령 후 명도를 해야 하나요?

@ 임차권등기명령이란?

임차권등기명령은 전세 보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사를 가야 할 때, 대항력과 우선변제권을 유지하는 절차입니다.

- 대항력 유지: 새로운 거주지로 이사해도 기존 전세 계약이 보호됨
- 우선변제권 유지: 주택이 경매로 넘어가도 배당 순위에서 보호됨

@ 명도(이사) 시점, 언제가 적절할까?

임차권등기명령이 등기부등본에 반영된 후 이사하는 것이 가장 안전합니다.

이전 이사 시 발생할 수 있는 문제
# 대항력 상실 – 전입신고를 이전 주소에서 해제하면 보호받지 못함
# 우선변제권 소멸 위험 – 임대인이 대출을 받거나 주택을 매도하면 보증금 반환이 어려워짐

결론: 등기 완료 후 이사해야 법적으로 보호받을 수 있습니다.


2. 전세금 반환 소송, 임차권등기명령 이후 진행해야 하나요?

전세금 반환 소송은 임차권등기명령과 별개로 진행할 수 있습니다.

**추천: 임차권등기명령 후 소송 진행 (보증금 보호 가능)**
급한 경우 즉시 전세금 반환 소송 접수 가능

@ 전세금 반환 소송 절차
내용 증명 발송 – 임대인에게 반환 요청 공식 문서 발송
소송 접수 – 관할 법원에 소장 제출
재판 및 판결 – 법원의 보증금 반환 명령
강제집행 – 판결 후에도 반환하지 않으면 재산 압류

소송 전 임차권등기명령을 확보하는 것이 유리한 이유
- 임대인이 주택을 매각하거나 대출받는 것 차단
- 소송에서 대항력 및 우선변제권을 인정받을 가능성 증가

결론: 소송은 임차권등기명령과 무관하게 진행 가능하지만, 먼저 확보하는 것이 더 안전합니다.


3. 임대인이 전세금 반환을 미루고 협박한다면?

임대인의 보증금 반환 지연 + 협박은 법적으로 대응할 수 있습니다!

=> 정신적 손해배상 청구 (민사 소송 가능)

@ 임대인의 협박, 폭언으로 인해 스트레스를 받았다면?
- 통화 녹음, 문자, 카톡 메시지 저장
- 법원에 손해배상 소송 진행 가능
- 형사 고소도 가능 (협박·폭언 대응)

# 협박죄 (형법 제283조) – "보증금 안 준다, 이사 가면 가만 안 둔다" 처벌 가능
# 모욕죄 (형법 제311조) – 임대인이 욕설을 하면 모욕죄 성립
# 업무방해죄 적용 가능 – 지속적인 연락·방문으로 일상생활 방해

@ 대응 방법
- 대화 기록(문자·통화) 모두 저장
- 경찰 신고 + 법률구조공단 상담
- 손해배상 소송 및 형사 고소 병행 가능

결론: 협박·폭언은 단순한 민사 문제가 아닌 형사 처벌 대상이 될 수 있습니다.


4. 강제집행 절차 (소송 후에도 보증금을 못 받을 경우)

전세금 반환 소송에서 승소 후에도 임대인이 반환을 거부하면 강제집행 절차를 진행할 수 있습니다.

@ 강제집행 방법
✔️ 부동산 압류 – 임대인 소유 건물 경매 진행
✔️ 예금 압류 – 임대인의 은행 계좌 압류
✔️ 급여 압류 – 임대인이 직장인이라면 급여 압류 가능

@ 소요 기간
- 전세금 반환 소송: 약 6개월
- 강제집행 절차: 1~3개월 추가 소요

결론: 강제집행을 통해 반드시 보증금을 돌려받을 수 있습니다!


결론: 전세금 반환 문제 해결 전략

1.  임차권등기명령 후 명도 진행 (등기 완료 후 이사)
2.  전세금 반환 소송은 임차권등기명령과 무관하게 가능
3. 임대인의 협박·폭언은 형사 고소 및 손해배상 청구 가능
4. 승소 후 강제집행을 통해 임대인의 재산 압류 가능

전세금 반환 문제는 법적 절차를 이해하고 대응하면 충분히 해결할 수 있습니다.
법률 전문가의 도움을 받아 철저히 준비하세요!