아파트 1채 보유 중에 공시지가 3360만원 주택을 올해 증여받고 2-3년 뒤 매매 시 양도소득세 내야할까요?

어머님으로부터 주택을 증여받은 후 매도할 경우, 양도소득세는 아래와 같은 요소에 따라 결정됩니다. 중요한 포인트는 증여 시점, 보유 기간, 취득가액 산정 방법, 그리고 1세대 1주택 비과세 요건입니다.

1. 양도소득세 과세 대상 여부
- 양도소득세는 주택을 매도할 때 발생합니다.
- 어머니로부터 증여받는 순간에는 증여세가 발생하며, 매도 시에는 양도소득세를 따로 신고해야 합니다.

2. 양도소득세 계산 시 중요한 요소
① 취득가액 산정 방법 (부담부 증여 여부에 따라 달라짐)
- 일반적인 무상 증여의 경우:
- 취득가액 = 어머니의 취득가액 (7백만 원)
- 단, "보유 기간"도 어머니의 보유 기간을 승계합니다.
(예: 어머니가 1980년 취득한다면 보유 기간은 1980년부터 계산)

**주의**
만약 어머니로부터 증여받은 후 3년 이내에 매도하면, 취득가액은 "증여 당시의 시가"로 간주될 수 있습니다.
(이는 세법상 양도소득세 부담 최소화를 방지하기 위한 규정입니다.)

② 1세대 1주택 비과세 요건
아파트를 이미 보유하고 있으므로, 2주택자가 되는 경우
- 2주택자는 원칙적으로 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.

** 다만, 아래 상황에 따라 달라질 수 있습니다:
- 일시적 2주택 요건에 해당하면 비과세 가능 (일정 기간 내 기존 주택 처분 시)
- 농어촌 주택 특례 적용 여부 (김천시 주택이 이에 해당할 가능성은 낮음)

3. 양도소득세 산식 예시
양도소득세 = (양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 장기보유특별공제) × 세율
- 양도가액: 매매 시 실제 거래가액
- 취득가액: 어머니의 7백만 원 or 증여 당시 시가 (상황에 따라 다름)
- 장기보유특별공제: 보유 기간과 거주 기간에 따라 최대 80%까지 공제 가능

4. 추가 고려 사항
- 증여세:
=> 주택을 증여받을 때, 증여가액 = 공시지가 또는 시가 (33,600,000원 기준)
@ 증여세 공제 한도 (성인 자녀: 5,000만 원) 고려 시, 증여세는 발생하지 않을 가능성이 큽니다.

- 보유세(재산세, 종부세)
@ 2주택 보유로 종합부동산세 부담 증가 가능성 검토 필요
@ 3년 이내 매도 주의
=> 증여 후 3년 내 매도 시, 취득가액은 증여 당시 시가로 간주되어 양도세 부담이 커질 수 있음

***권장 사항***
- 세무 전문가 상담: 구체적인 양도차익, 세율, 공제 가능성을 계산하기 위해 세무사 상담을 추천합니다.
- 매도 시점 전략: 3년 이상 보유 후 매도하거나, 기존 주택 처분 후 1세대 1주택 비과세 요건 충족 검토 가능